用,反正一手管钱,一手管进度。
合同一签,麻烦都是你们的,我只负责指指点点。
监理和监督双管齐下,不能按时完工是你们的锅、质量有问题是你们的锅、卖不出去还是你们的锅……
总建筑面积20万平,可售面积15万平,最终预评估价值40亿,抵押25亿,属实是很黑。
更黑的是,韩烈借着古勇特别急于用钱的机会,又添加了一份附加担保协议——
母公司名古要以55%股权做为附加担保。
换言之,铭都项目干不好,不但楼盘本身会丢,名古的大股东也会变更为老潘……
当然,那55%的股权实际上没有太大价值,公司的净资产里本身就包含了铭都项目地块已付款部分,剩下的鸡零狗碎最多值个30来亿,55%也就是16亿左右。
所以,相当于是40亿+16亿=56亿总担保,抵押借贷25亿,年息17.5%,使用期限18个月。
第一年的利息是4.375亿。
剩余6个月的利息是2.187亿。
到期总共要还款31.52亿。
如果铭都项目能够按照现在的房价,卖出去10万平左右,就足以还清本息。
古勇觉得这事儿有得赚,能干。
但事实是,很难。
2015是相当魔幻的一年,本项目起始点大概会在2014年1月10号左右,结束于2015年7月10号,刚好是股灾结束的同时间。
那段时间有多惨烈?
别的不提,房地产一直跟着崩到了2015年底,直到国家外汇储备骤降到3万2000亿,资本大幅外流,不得已之下,国家只能重新激活楼市做蓄水池。
随着大量政策出台,首付及利率打折、不限购不限贷、货币化棚改等等优惠,房地产市场在2016年重新进入上涨周期。
韩烈为什么要把项目周期限制在18个月?
因为如果是两年期,古勇熬到2016年1月份,或许就会等到转机。
所有房地产商现在的乐观估计,到了2015年都会被彻底碾碎。
而所有购房者在2015年形成的悲观预期,到了2016年都会被啪啪打脸,悔到捶胸顿足。
谁能提前掌握这种趋势,谁就能做到无往不利。
比如韩烈。
所以,其实那份附加担保的最大意义在于,一旦发生违约,古勇必须用尽全力保证名古地产不落到老潘手里,再没有余力顾及铭都楼盘。
如果古勇还有能耐搞来支援,必须得先救公司。
而老潘只要稍微拖一拖,不用实质性干什么,铭都小区就必然落在自家爷俩手里。
如果古勇不行,又或者老潘太给力,那么除了正餐,他还有小点心可以吃。
事情就是这么个事情,现在,韩烈可以算小账了。
7号星期一,上汽签署出资协议。
10号,星期四
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